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2014年02月20日08:57 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入新階段

住房與建設(shè)部研究中心主任秦虹認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年高速增長(zhǎng)，將要進(jìn)入新階段，有三方面新變化：

第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)增速也會(huì)下移。過(guò)去十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)非常高的增長(zhǎng)，這主要得益于外部環(huán)境所支撐。

“住房制度改革紅利把壓抑了60多年的住房需求釋放出來(lái)，過(guò)去十年絕大多數(shù)年份貨幣政策相對(duì)比較寬松，而且過(guò)去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶來(lái)了收入的提高和對(duì)住房資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)能力的提高。”

但是，這種高速增長(zhǎng)在未來(lái)十年很難實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樯鲜鰲l件都發(fā)生了變化。

未來(lái)沒(méi)有制度改革釋放需求，政府很難再像過(guò)去一樣超發(fā)貨幣，城鎮(zhèn)化質(zhì)量、人口年齡質(zhì)量也會(huì)發(fā)生變化。“此外，盡管政府一再調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是從來(lái)沒(méi)有真正對(duì)投機(jī)和投資性需求采取措施，未來(lái)政府會(huì)抑制投機(jī)和投資性需求，房地產(chǎn)增速也會(huì)隨之下移。”

第二，過(guò)去以新房交易為絕對(duì)主體的市場(chǎng)在發(fā)生變化。下個(gè)十年將迎來(lái)存量房時(shí)代，二手房市場(chǎng)的成交會(huì)與新房市場(chǎng)持平，甚至超過(guò)新房市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)產(chǎn)生新影響。

第三，下一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將從以住宅開(kāi)發(fā)為主向商業(yè)、寫(xiě)字樓、旅游地產(chǎn)等服務(wù) 型 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 變 ， 這 是 城 鎮(zhèn) 化 率 超過(guò)50%，收入水平超過(guò)8000美元以后的必然特征。

秦虹說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新階段需要房地產(chǎn)企業(yè)加速創(chuàng)新。過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于比較初級(jí)的階段，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)從區(qū)域性機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變成結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，需要企業(yè)去挖掘，以獨(dú)特創(chuàng)新的商業(yè)模式來(lái)把握，不是所有的企業(yè)都能干。

尋找市場(chǎng)和政府調(diào)控之間的平衡點(diǎn)

任興洲認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展需要處理好幾對(duì)關(guān)系，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常重要。

首先，處理好市場(chǎng)和政府的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊市場(chǎng)，房子既帶有消費(fèi)品的屬性又帶有投資品的性質(zhì)，政府要注意應(yīng)發(fā)揮什么樣的作用。很多國(guó)家政府都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適度干預(yù)和調(diào)控，尋找市場(chǎng)和政府調(diào)控之間的平衡點(diǎn)。

第二，強(qiáng)調(diào)推進(jìn)人的城鎮(zhèn)化。怎樣解決房地產(chǎn)出現(xiàn)的深層次問(wèn)題？現(xiàn)在政府說(shuō)促進(jìn)轉(zhuǎn)移人口的市民化，主要是轉(zhuǎn)移到中小城市。但是，解決了他們的市民化一定會(huì)留在中小城市嗎？中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，發(fā)展各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系，我覺(jué)得找到了病根，“如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)體系他們是留不下來(lái)的，還會(huì)繼續(xù)往大城市聚集。因?yàn)槌鞘兄g的產(chǎn)業(yè)體系、公共服務(wù)不平衡，所以如何增強(qiáng)中小城市的產(chǎn)業(yè)承接能力，疏解一線(xiàn)和二線(xiàn)城市的壓力，這是一個(gè)大的問(wèn)題。如果不解決深層次問(wèn)題，北上廣深的壓力依然會(huì)存在。”

在規(guī)劃和用途管制下，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，同權(quán)同價(jià)。這是一個(gè)大的改革，它在原有的政府出讓土地方面增加了一個(gè)供給方，有利于提高城市用地效率，適當(dāng)增加生活用地和居住用地，在結(jié)構(gòu)上加以調(diào)整，這也是解決深層次矛盾的有效方法。

第三，建立多元可持續(xù)的城鎮(zhèn)化資金保障機(jī)制。

城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出“城鎮(zhèn)群”的概念，在北京、上海這樣核心城市周?chē)蛟斐鞘腥骸１热纾ド胶蜕虾＿B通以后，上海的地價(jià)可能會(huì)緩解。在一些地區(qū)交通打通后，就可以在城市群里邊系統(tǒng)地協(xié)調(diào)性地解決房地產(chǎn)發(fā)展中的一些問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新性發(fā)展

秦虹認(rèn)為，未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新性發(fā)展，需要從以下五方面入手。

第一，實(shí)現(xiàn)以模式創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新為主的開(kāi)發(fā)。未來(lái)新建住宅還有空間，每年仍有大量新增常住人口，下一步住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)需要具備競(jìng)爭(zhēng)力。“未來(lái)地價(jià)不會(huì)降，勞動(dòng)力成本不會(huì)降，建筑物成本也不會(huì)降，控制成本就成為企業(yè)核心。只有那些開(kāi)發(fā)模式新，資金周轉(zhuǎn)快速，有獨(dú)特產(chǎn)品和很強(qiáng)控制能力的企業(yè)才能在未來(lái)市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力。”

第二，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠掌握資產(chǎn)管理這個(gè)核心，在第三產(chǎn)業(yè)升級(jí)快的地方均衡開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓宇，還是有市場(chǎng)空間的。

第三，以改造升級(jí)和管理提升為核心開(kāi)發(fā)存量房。

第四，以服務(wù)配套為核心開(kāi)發(fā)養(yǎng)老住居。中國(guó)很快進(jìn)入老齡化社會(huì)，下一步企業(yè)可以服務(wù)提升來(lái)打造養(yǎng)老住居，市場(chǎng)前景非常好。

第五，以直接融資為核心的多元化融資。下一步多元化一定是企業(yè)必須把握的發(fā)展戰(zhàn)略，包括產(chǎn)品多元化，業(yè)態(tài)多元化，投資地域多元化，以及資本結(jié)構(gòu)的多元化。

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