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2014年02月20日08:57 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

原標(biāo)題：學(xué)者稱(chēng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇 應(yīng)重視調(diào)控針對(duì)性

“房”無(wú)疑是當(dāng)下?tīng)縿?dòng)最多人的熱門(mén)話(huà)題。老百姓關(guān)心房?jī)r(jià)漲落，地方政府關(guān)心土地出讓收入，開(kāi)發(fā)商關(guān)心市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)。

在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所主辦的第十二屆中國(guó)企業(yè)發(fā)展高層論壇上，國(guó)研中心市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)任興洲、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任秦虹、保利房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理劉平等我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究領(lǐng)域的重量級(jí)專(zhuān)家和業(yè)界人士對(duì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向做出研判。專(zhuān)家認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)時(shí)代已結(jié)束，市場(chǎng)分化在加劇，以北京為代表的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)還有上漲空間，而三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)。

政府應(yīng)重視調(diào)控的針對(duì)性

對(duì)于今后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)存在著兩種截然不同的觀(guān)點(diǎn)。一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將依然火爆，房?jī)r(jià)將繼續(xù)大幅上漲，還有人認(rèn)為2014將是中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折之年，房地產(chǎn)積聚的風(fēng)險(xiǎn)將集中爆發(fā)，甚至有崩盤(pán)的危險(xiǎn)。

對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)任興洲認(rèn)為，當(dāng)前各城市房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯分化的趨勢(shì)，尤其是三四線(xiàn)城市存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，“有的城市去庫(kù)存化周期拉長(zhǎng)到14-16個(gè)月，存在產(chǎn)能過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面它們還不得不拍賣(mài)土地保持財(cái)政平衡，這個(gè)過(guò)程蘊(yùn)含了巨大風(fēng)險(xiǎn)。”

任興洲指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)五方面新的階段性特征。

第一，住房存量顯著增大，已達(dá)到相當(dāng)規(guī)模。“2012年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶(hù)均住房1.03套，城鎮(zhèn)戶(hù)籍家庭住房自有率為85.39%。從全世界來(lái)看，住房自有率已經(jīng)很高，2012年人均住房面積達(dá)到26.9平方米，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，但是房子在不同人群之間的分布是不平衡的。”

第二，這兩年城市間分化特征顯現(xiàn)。在住房銷(xiāo)售、住房?jī)r(jià)格、土地以及投資方面都顯示出分化的特征。

不同城市房?jī)r(jià)漲幅不一，一線(xiàn)城市依然火爆，房?jī)r(jià)漲幅較大，北京屢屢出現(xiàn)日光盤(pán)，供給仍然比較緊張。二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)雖然也在上漲，但是增幅比一線(xiàn)城市要低。三四線(xiàn)城市和一部分二線(xiàn)城市庫(kù)存量加大。在土地出讓和投資方面，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市需求原因?qū)е碌貎r(jià)大幅上漲，溢價(jià)幅度驚人，“北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市，2013年的土地出讓收入達(dá)5100多億元，比2012年同期上漲了181.72%，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。而有的三四線(xiàn)城市土地價(jià)格平穩(wěn)，甚至開(kāi)始有所回落。”

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也出現(xiàn)分化的趨勢(shì)，大企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，企業(yè)集中度提高。

“2013年，前50家房企的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積占比都大幅提高，勢(shì)頭越來(lái)越迅猛，走出去的步伐也在加快，而一些小企業(yè)資金鏈斷裂，處境困難。未來(lái)大企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。”

第四，城鎮(zhèn)住房雙軌供給體系的思路愈加清晰。2010年末，政府累計(jì)解決了2600多萬(wàn)戶(hù)家庭住房困難問(wèn)題，“十二五”期間我國(guó)將再建成3600萬(wàn)套保障房，此外政府承諾再增加1000萬(wàn)套的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，“商品房和保障房的雙軌供給思路越來(lái)越清晰。”

第五，地方調(diào)控呈現(xiàn)因地制宜的新趨勢(shì)。以往中央政府調(diào)控都是采取“一刀切”的辦法。2012年以來(lái)，各地出現(xiàn)了針對(duì)性強(qiáng)的差異化調(diào)控措施，分類(lèi)調(diào)控的趨勢(shì)和特征比較明顯。

任興洲說(shuō)，當(dāng)需求快速上升的時(shí)候，房地產(chǎn)泡沫破的可能性不大，往往到了供求平衡或者供大于求的時(shí)候，泡沫破滅的幾率就會(huì)提高。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)這些新特征，以及市場(chǎng)分化的趨勢(shì)，政府應(yīng)更加重視調(diào)控的針對(duì)性和分類(lèi)指導(dǎo)，這是一個(gè)大趨勢(shì)。

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