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2013年12月16日08:54 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

融資推高地價(jià)地價(jià)推高房?jī)r(jià)

地價(jià)、房?jī)r(jià)被推高，是融資成本低的“衍生產(chǎn)品”。

僅從今年房企在海外資本市場(chǎng)頻繁融資的具體情況也可以看出，除了成本比較低之外，房企融資規(guī)模比較大，期限也比較長(zhǎng)，單筆融資期限有超過(guò)5年的，甚至還有長(zhǎng)達(dá)7年以上的。此外，一家房企多次發(fā)債的情況屢見(jiàn)不鮮，這都意味著，房企對(duì)低成本資金的需求非常強(qiáng)烈。那么，這些錢(qián)都用到了哪里？

據(jù)筆者查閱資料發(fā)現(xiàn)，其實(shí)這些房企發(fā)債的目的不外乎以下幾種：還舊債；買(mǎi)地?cái)U(kuò)張；一般性經(jīng)營(yíng)資金。以富力地產(chǎn)為例，公司擬使用所得款項(xiàng)凈額，為現(xiàn)有債務(wù)再融資、收購(gòu)?fù)恋丶耙话愎居猛尽?/p>

還債剩下的錢(qián)，開(kāi)發(fā)商幾乎都用來(lái)“搶地”了，因?yàn)槭治沾罅楷F(xiàn)金的話(huà)，顯然可以在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)獲得先機(jī)。

不得不說(shuō)，2013年土地市場(chǎng)被稱(chēng)之為“饕餮”盛宴的背后，拿地王跟買(mǎi)白菜似的底氣所在，不乏海外資本市場(chǎng)的推動(dòng)。企業(yè)有了低成本的大量資金才敢于出手，且能痛快下手。而一線(xiàn)、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的走高，也給了海外投資者更大的信心。

盡管如此，我們認(rèn)為，借道中國(guó)香港的融資平臺(tái)進(jìn)行融資和資本運(yùn)作，雖然已經(jīng)成為不少開(kāi)發(fā)商的共識(shí)，但成功吸得海外資本，并不意味著前途就一帆風(fēng)順，一些企業(yè)也陷入了財(cái)務(wù)危機(jī)。

2013年，有實(shí)力角逐北京市場(chǎng)的知名房企高層每每感嘆，“太貴了”，“我們搶不到”。但就其結(jié)果來(lái)看，顯然，部分房企依然搶地?fù)尩煤軞g快。

然而，地價(jià)成本驟增，人工成本猛漲，房企如何平衡資金？除了向海外資本市場(chǎng)伸手，頻繁發(fā)債，換取相對(duì)低成本的資金外，銷(xiāo)售額便成為房企回籠資金的最大依靠。而從筆者了解到的數(shù)據(jù)來(lái)看，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市仍是房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的主力貢獻(xiàn)區(qū)域，這也是房企扎堆一線(xiàn)城市搶地的主要因素。

此外，更吸引開(kāi)發(fā)商的是布局一線(xiàn)城市帶來(lái)的利潤(rùn)。事實(shí)上，無(wú)論是地價(jià)的飆升還是人工成本的猛漲，最終這些成本還是轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，這個(gè)市場(chǎng)的終端接盤(pán)者。

不過(guò)，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)一線(xiàn)、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的樂(lè)觀(guān)程度似乎一直在打破人們的認(rèn)知底線(xiàn)。這種“簡(jiǎn)直瘋了”的拿地情緒風(fēng)險(xiǎn)性還是很大的，甚至有些企業(yè)已經(jīng)被套在了里面，地王沒(méi)法入市，無(wú)法見(jiàn)到“回頭錢(qián)”。

同時(shí)，入市時(shí)間拖得越久，開(kāi)發(fā)商的資金壓力越大，尤其對(duì)一些無(wú)法在海外資本市場(chǎng)融到低成本資金的企業(yè)，已經(jīng)紛紛開(kāi)始借道信托融資。

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