中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議罕見(jiàn)大篇幅定調(diào) 組合拳直指樓市去庫(kù)存
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重點(diǎn)培育租房市場(chǎng)
除了將農(nóng)民工落戶(hù)轉(zhuǎn)化為新增住房需求之外，會(huì)議公告中還重點(diǎn)提到了租賃市場(chǎng)的培育。這不僅是深化住房制度改革、滿(mǎn)足新市民住房需求的重要舉措，也是解決高庫(kù)存的手段之一。
公告特別強(qiáng)調(diào)，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。
楊紅旭表示，作為新市民，不管是落戶(hù)還是持有居住證，都應(yīng)享受到與本地居民相同的公共服務(wù)，包括住房保障，因此將農(nóng)民工納入公租房等住房保障體系理所應(yīng)當(dāng)。而公告中提到的“鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房”，是近些年來(lái)政府首次提到“鼓勵(lì)投資購(gòu)買(mǎi)商品房”，接下去不排除相關(guān)部門(mén)出臺(tái)優(yōu)惠措施，比如個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資房產(chǎn)用于出租的，可享受稅收減免等。明年住房租賃市場(chǎng)將會(huì)涌現(xiàn)出一批以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)，亦會(huì)有房企大力發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，并有望剝離出來(lái)單獨(dú)上市。
地方政府可以收購(gòu)存量房用于公租房，亦是去庫(kù)存的間接手段。不過(guò)，這條政策對(duì)政府財(cái)政實(shí)力要求較高，且面臨一個(gè)尷尬的矛盾——租房需求較大的一般是人口導(dǎo)入特征顯著的一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市，這些城市庫(kù)存壓力本就不大；而大多數(shù)供求失衡、庫(kù)存高企的是人口流出的三、四線(xiàn)，這些城市的租賃需求卻很有限。“這是目前中國(guó)樓市供需錯(cuò)位的現(xiàn)狀，是很難調(diào)和的矛盾。因此，該政策在操作層面推行有難度，效果可能也一般。”丁祖昱分析認(rèn)為。
限制性措施有望放松
在市場(chǎng)層面，會(huì)議公告明確提出：“要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。”
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議如此明確表達(dá)“降價(jià)”的要求，實(shí)為罕見(jiàn)。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，定價(jià)是市場(chǎng)行為，由供求關(guān)系決定，根據(jù)各個(gè)城市市場(chǎng)環(huán)境不同，開(kāi)發(fā)商自會(huì)制定針對(duì)性的價(jià)格策略，政府引導(dǎo)的作用并不大。
對(duì)于“要取消過(guò)時(shí)的限制性措施”，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，限購(gòu)、限貸以及針對(duì)開(kāi)發(fā)商融資的種種限制，是“限制性措施”的真正含義。限購(gòu)政策曾作為樓市調(diào)控的“殺手锏”，在過(guò)去幾年大大抑制了購(gòu)房需求，但目前仍在執(zhí)行限購(gòu)的城市僅剩下北、上、廣、深四大一線(xiàn)城市以及三亞，其他絕大多數(shù)城市均已在2015年全面放開(kāi)限購(gòu)。一線(xiàn)城市明年放開(kāi)限購(gòu)的可能性很小，但針對(duì)一線(xiàn)城市外來(lái)人口購(gòu)房的一些不合理限制有可能微調(diào)。
市場(chǎng)更寄予希望的是房貸、稅收等方面政策的繼續(xù)放松。丁祖昱預(yù)測(cè)，首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對(duì)樓市去庫(kù)存將發(fā)揮最為顯著的推動(dòng)作用，首套房首付比例降至10%或?qū)⑹?016年樓市去庫(kù)存的“大招”；房貸利息抵扣個(gè)稅政策則能夠切實(shí)提高購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，特別是對(duì)改善型需求的刺激或更為明顯，一旦實(shí)施，將在一、二線(xiàn)城市引爆樓市，對(duì)于庫(kù)存去化會(huì)有明顯的促進(jìn)作用。