中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議罕見(jiàn)大篇幅定調(diào) 組合拳直指樓市去庫(kù)存
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2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以前所未有的篇幅對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)行了論述，2016年仍將是一個(gè)以樓市去庫(kù)存為首要任務(wù)的政策年。從會(huì)議報(bào)告的表述來(lái)看，在戶(hù)籍制度改革和深化住房制度改革兩項(xiàng)重要改革措施并舉之下，進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)民工將成為房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要新增需求；同時(shí)，明確租售并舉是深化住房制度的改革方向，著重強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)的完善和補(bǔ)位；在市場(chǎng)方面，政府鼓勵(lì)針對(duì)去庫(kù)存的各種降價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)以及行業(yè)內(nèi)的兼并重組。
業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)持續(xù)且相當(dāng)寬松的政策，但同時(shí)也面臨著較為嚴(yán)峻的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議出臺(tái)的一系列針對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存的“組合拳”，表明一場(chǎng)以挖掘購(gòu)房新需求為核心的樓市去庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”已經(jīng)打響。
挖掘農(nóng)民工住房需求
作為規(guī)格最高的年度經(jīng)濟(jì)會(huì)議，每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議歷來(lái)被視作第二年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策最權(quán)威的風(fēng)向標(biāo)。從今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容來(lái)看，罕見(jiàn)地用了325個(gè)字符論述房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要性。相較去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議只字未提房地產(chǎn)，今年的濃墨重彩表明2016年房地產(chǎn)政策將持續(xù)寬松，而房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍較為嚴(yán)峻。
在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一看來(lái)，雖然2015年全國(guó)商品房成交量有望接近甚至超過(guò)2013年的最高水平，但從全國(guó)商品房待售面積來(lái)看，截至今年11月仍超過(guò)6.9億平方米。“2011年以來(lái)的五年中幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積，這還沒(méi)有包括全國(guó)大批在建項(xiàng)目，以及已經(jīng)賣(mài)出土地但還未動(dòng)工的項(xiàng)目。一些城市前幾年開(kāi)發(fā)量過(guò)大，使得樓市庫(kù)存去化艱難。”
大量庫(kù)存集中在人口流出、需求飽和、購(gòu)買(mǎi)力不足的三、四線(xiàn)城市，這正是2015年在金融、信貸等多重政策出臺(tái)后去庫(kù)存效果并不樂(lè)觀(guān)的重要原因之一。根據(jù)平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉的估算，全國(guó)樓市去庫(kù)存需要6-7年時(shí)間。
挖掘三、四線(xiàn)城市新增的住房需求是解決高庫(kù)存的關(guān)鍵點(diǎn)，而鼓勵(lì)和引導(dǎo)轉(zhuǎn)為城市戶(hù)籍的農(nóng)民工在中小城市落戶(hù)、置業(yè)，滿(mǎn)足其居住需求，無(wú)疑是挖掘新增住房需求的重要著力點(diǎn)。
知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，要讓成為新市民的農(nóng)民工變成買(mǎi)房的主力人群，必須在戶(hù)籍制度、中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進(jìn)。農(nóng)民工只有在一個(gè)城市里有就業(yè)、子女的教育醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買(mǎi)房對(duì)他們才有意義。
“要想更好更快地去庫(kù)存，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城定居，確實(shí)是一個(gè)路徑。而且，近幾年在三、四線(xiàn)城市當(dāng)中，約有三四成的購(gòu)房需求，確實(shí)來(lái)自于周邊中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭表示，如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉(zhuǎn)（或質(zhì)押）方面加大政策支持力度，確實(shí)能釋放出較大規(guī)模的剛性需求，有利于促進(jìn)三、四線(xiàn)城市去庫(kù)存。
克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱則認(rèn)為，中央不僅要有政策方向，更要有配套政策盡快落實(shí)，比如說(shuō)將農(nóng)民工納入公積金繳納體系、個(gè)別城市對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房給予稅費(fèi)優(yōu)惠等。以上政策一旦實(shí)施，對(duì)增加有效需求、推動(dòng)樓市中長(zhǎng)期穩(wěn)定有較大作用。