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2013年07月29日10:15 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

從7月1日起，北京市各區(qū)縣普遍上調(diào)了二手房最低計(jì)稅價(jià)，即最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)，每個(gè)區(qū)域和不同項(xiàng)目計(jì)稅價(jià)不同，但并未對(duì)外公布具體詳情。如今，調(diào)整已過(guò)去將近一個(gè)月，記者通過(guò)走訪(fǎng)中介門(mén)店、二手房交易大廳及多方渠道了解到，此輪最低計(jì)稅價(jià)普遍上調(diào)10%左右，而一些學(xué)區(qū)房、熱點(diǎn)區(qū)域漲幅更高。

二手房交易中需繳納的各種稅費(fèi)，是根據(jù)二手房買(mǎi)賣(mài)合同中的成交價(jià)及該區(qū)域最低計(jì)稅價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算得出的。若合同價(jià)高于最低計(jì)稅價(jià)，將以合同價(jià)作為計(jì)稅基數(shù)；若合同價(jià)低于最低計(jì)稅價(jià)，則以最低計(jì)稅價(jià)作為計(jì)稅基數(shù)。為了規(guī)避房屋交易雙方借“陰陽(yáng)合同”逃稅，政府主管部門(mén)并未公開(kāi)各區(qū)域最低計(jì)稅價(jià)詳情，具體情況一般都由中介機(jī)構(gòu)通過(guò)大量過(guò)戶(hù)數(shù)據(jù)分析得來(lái)。數(shù)據(jù)顯示，最低計(jì)稅價(jià)上調(diào)后，二手房交易需要多繳納稅費(fèi)從幾萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元不等。

上周，記者通過(guò)走訪(fǎng)多家中介門(mén)店以及二手房交易大廳了解到，北京多個(gè)區(qū)域本次二手房交易最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)普遍上調(diào)了10%左右，而五道口、萬(wàn)柳、CBD等房?jī)r(jià)漲幅較快的區(qū)域的過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)漲幅更大，有的漲幅超過(guò)30%。

□影響

學(xué)區(qū)房交易稅費(fèi)或多30萬(wàn)

最低計(jì)稅價(jià)上調(diào)后，相當(dāng)一部分房源交易稅費(fèi)成本上升。因行業(yè)內(nèi)潛規(guī)則一般規(guī)定交易稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)，因此購(gòu)房者購(gòu)房成本隨之上升。記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房受影響最大，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的稅費(fèi)成本大幅上漲。

華清嘉園的業(yè)主李女士告訴記者，在最低計(jì)稅價(jià)上調(diào)后，房子應(yīng)交的稅一下漲了35萬(wàn)元左右。

據(jù)中介介紹，李女士的房子單價(jià)6.9萬(wàn)元/平方米，總價(jià)690萬(wàn)元。最低計(jì)稅價(jià)上調(diào)幅度大約從原先的3萬(wàn)元/平方米上漲到3.5萬(wàn)元/左右。因?yàn)槔钆康姆吭次礉M(mǎn)五年，且非家庭唯一住房，因此，打算買(mǎi)這套房的人，即使采用“陰陽(yáng)合同”避稅，購(gòu)房人也要多繳納稅費(fèi)34.64萬(wàn)元。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉稱(chēng)，學(xué)區(qū)房受影響大的原因是，購(gòu)房人當(dāng)初買(mǎi)房的價(jià)格并不高，但是學(xué)區(qū)房近年來(lái)市場(chǎng)成交價(jià)漲幅很快，所以在高總價(jià)和最低計(jì)稅價(jià)調(diào)整的雙重因素下，學(xué)區(qū)房受最低計(jì)稅價(jià)調(diào)整影響最大。

胡景暉分析表示，7月雖受最低計(jì)稅價(jià)上調(diào)影響，新增購(gòu)房需求登記量小幅萎縮，但二手房業(yè)主出售心態(tài)仍較積極，據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月新增房源登記量環(huán)比上月增近一成。房源量繼續(xù)增加，而需求量暫時(shí)萎縮，將在一定程度上緩解市場(chǎng)供求壓力，利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。不過(guò)，因稅費(fèi)增加，購(gòu)房成本也不會(huì)降低。

釋疑

最低計(jì)稅價(jià)與市場(chǎng)價(jià)有差距

這輪最低計(jì)稅價(jià)是根據(jù)什么調(diào)整的？記者從相關(guān)部門(mén)了解到，7月這次調(diào)整是按照今年上半年二手房成交的市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的，每個(gè)區(qū)域、每個(gè)項(xiàng)目調(diào)整不同，同一個(gè)小區(qū)不同房源也會(huì)不太相同。住建部門(mén)負(fù)責(zé)在內(nèi)部提供區(qū)域價(jià)格的變化，而最低計(jì)稅價(jià)的調(diào)整由稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行。

這一輪調(diào)整，多數(shù)片區(qū)調(diào)整幅度在10%左右，有的熱點(diǎn)區(qū)域更高，有的特殊項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化很大，因此調(diào)整幅度也大；也有的區(qū)域低于10%。

不過(guò)，記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，在此番調(diào)整后，最低計(jì)稅價(jià)仍與市場(chǎng)價(jià)有不小差距，有的差距仍達(dá)到1萬(wàn)元/平米以上，最低計(jì)稅價(jià)并沒(méi)有完全接近市場(chǎng)。

記者從相關(guān)部門(mén)了解到，這是因?yàn)樽畹陀?jì)稅價(jià)還不能完全是市場(chǎng)價(jià)格，“最低計(jì)稅價(jià)是一個(gè)兜底的價(jià)格，有的房源會(huì)因?yàn)樘厥庠颍鐟?hù)型、位置等因素成交價(jià)格比較低。所以要做到小區(qū)的房源價(jià)格都低于最低計(jì)稅價(jià)，只要在這個(gè)線(xiàn)上就算正常的。”

相關(guān)部門(mén)工作人員表示，最低計(jì)稅價(jià)就是地稅系統(tǒng)內(nèi)部報(bào)稅的一個(gè)基數(shù)，目前不太可能公開(kāi)調(diào)整周期和調(diào)整幅度。2011年12月北京大幅度調(diào)整最低計(jì)稅價(jià)時(shí)，當(dāng)時(shí)就明確，今后最低計(jì)稅價(jià)的調(diào)整為動(dòng)態(tài)調(diào)整，具體多久調(diào)整一次，主要看價(jià)格的變化，“價(jià)格變動(dòng)比較明顯才調(diào)整，也不是所有項(xiàng)目都調(diào)整，調(diào)整中還可能有上有下。”而如果公開(kāi)最低計(jì)稅價(jià)，就相當(dāng)于是引導(dǎo)所有人簽訂陰陽(yáng)合同避稅。

聲音

公開(kāi)最低計(jì)稅價(jià)減少與市場(chǎng)價(jià)差距

最低計(jì)稅價(jià)的設(shè)定是為了避免二手房交易時(shí)簽訂“陰陽(yáng)合同”避稅。但最低計(jì)稅價(jià)始終與市場(chǎng)價(jià)有一定差距，以致“陰陽(yáng)合同”長(zhǎng)期被打擊卻一直存在，幾乎成為行業(yè)內(nèi)公開(kāi)的潛規(guī)則。

最低計(jì)稅價(jià)調(diào)整后，中介機(jī)構(gòu)會(huì)到地稅窗口試出大體的范圍，并“指導(dǎo)”買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂可避稅的合同。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱(chēng)，在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，二手房交易都是按照實(shí)際成交價(jià)格作為稅基繳納。但北京與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)不一樣的主要是：其他國(guó)家和地區(qū)基本都有持有稅費(fèi)，而交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)相對(duì)較低；北京二手房交易的稅費(fèi)已經(jīng)很高，應(yīng)該逐漸調(diào)整減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，調(diào)整現(xiàn)在的市場(chǎng)存量。

北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，從多方角度考慮，最低計(jì)稅價(jià)還是應(yīng)該公開(kāi)，公開(kāi)后對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都沒(méi)壞處，對(duì)政府而言，也并不是不公開(kāi)計(jì)稅價(jià)就能杜絕“陰陽(yáng)合同”。相反，公開(kāi)之后，反而提高政府指導(dǎo)價(jià)的指導(dǎo)效率。

陳志稱(chēng)，杜絕“陰陽(yáng)合同”要先找到其存在原因，主要是因?yàn)樽畹陀?jì)稅價(jià)和市場(chǎng)價(jià)之間仍然存在較大價(jià)差，使得買(mǎi)賣(mài)雙方想要從中避稅獲益。而減少這種價(jià)差，彌合兩者的差距后，“陰陽(yáng)合同”就沒(méi)有存在的必要了，所以政府部門(mén)應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)情況，提高調(diào)整最低計(jì)稅價(jià)的頻率，盡量減少最低計(jì)稅價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差距，“現(xiàn)在實(shí)行動(dòng)態(tài)不定期調(diào)整，本身是一種進(jìn)步”。

對(duì)于明知最低計(jì)稅價(jià)和市場(chǎng)價(jià)之間有差距，還故意做“陰陽(yáng)合同”避稅的，陳志建議，應(yīng)該加強(qiáng)制度設(shè)計(jì)，避免避稅行為。對(duì)于中介經(jīng)紀(jì)人應(yīng)加重處罰，比如終身禁止再入經(jīng)紀(jì)人行業(yè)等；而對(duì)于經(jīng)紀(jì)公司，可停止網(wǎng)簽、加重罰款等，要求經(jīng)紀(jì)公司對(duì)經(jīng)紀(jì)人做出更具體更規(guī)范的管理措施。陳志表示，其他國(guó)家和地區(qū)之所以很少有避稅行為，是因?yàn)橥刀惵┒愂呛車(chē)?yán)重的違法行為，后果非常嚴(yán)重。

算賬

以朝陽(yáng)區(qū)望京地區(qū)的一套總價(jià)420萬(wàn)元的二手房（總面積140平米，購(gòu)房者為二套房）為例，假設(shè)能夠把合同做到最低計(jì)稅價(jià)，之前的最低計(jì)稅價(jià)為1.9萬(wàn)元/平米，調(diào)整后，最低計(jì)稅價(jià)2.1萬(wàn)元/平米計(jì)算。

調(diào)整前

營(yíng)業(yè)稅：19000×140×5.5%=146300元

個(gè)稅：19000×140×1%=26600元

契稅：19000×140×3%=79800元稅費(fèi)合計(jì)：252700元

調(diào)整后

營(yíng)業(yè)稅：21000×140×5.5%=161700元

個(gè)稅：21000×140×1%=29400元

契稅：21000×140×3%=88200元

稅費(fèi)合計(jì)：279300元

調(diào)整前后稅費(fèi)差額

279300-252700=26600元。

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