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2013年07月18日11:14 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

進(jìn)入7月，北京豪宅市場(chǎng)“擠牙膏”式的供應(yīng)現(xiàn)狀開(kāi)始改變。目前高端市場(chǎng)包括保利東郡、西山壹號(hào)院、廣渠金茂府、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館等樓盤(pán)都已推出或?qū)⑼菩缕罚谕顿Y渠道不暢，央行對(duì)流動(dòng)性繃緊的大背景下，高端樓市的微妙變化推動(dòng)樓市變數(shù)頓生。

豪宅顯現(xiàn)“開(kāi)閘”跡象

受?chē)?yán)卡“預(yù)售證”、“限價(jià)令”調(diào)控影響，上半年京城豪宅入市步伐大幅放緩，從4月到6月，每個(gè)月都只有一個(gè)單價(jià)4萬(wàn)元以上的高端住宅項(xiàng)目入市。經(jīng)歷數(shù)月供應(yīng)斷頓后，豪宅放量開(kāi)始顯現(xiàn)“開(kāi)閘”跡象。

進(jìn)入6月，京城豪宅推盤(pán)量明顯回升。6月7日，朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)的保利東郡最后一棟樓王開(kāi)盤(pán)，據(jù)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目總貨量?jī)H50多套房，其中，此次開(kāi)盤(pán)共推36套新房源，全部是315平方米的大戶(hù)型。同樣是在6月份，萬(wàn)科旗下的萬(wàn)科如園也推出了120套房源。從目前的調(diào)研數(shù)據(jù)看，此后的7、8月份，當(dāng)代MOMA·歷峰、首創(chuàng)禧瑞都、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館等豪宅都將陸續(xù)放量。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，下半年貨幣政策有可能呈現(xiàn)中性偏緊的狀態(tài)，在流動(dòng)性收緊與土地市場(chǎng)占用大量資金的現(xiàn)狀下，房企可能會(huì)增加對(duì)于資金鏈的重視。雖然在限價(jià)令的管控下，平價(jià)入市的項(xiàng)目利潤(rùn)率普遍降低，但在高周轉(zhuǎn)與高銷(xiāo)售率的雙重吸引下，房企推盤(pán)積極性正在逐漸回升中，同時(shí)在需求拉動(dòng)與季節(jié)性因素推動(dòng)下，預(yù)計(jì)下半年將有更多的項(xiàng)目加快銷(xiāo)售節(jié)奏，帶動(dòng)成交量上行。

高端市場(chǎng)成交走高

實(shí)際上，高端樓市的需求一直比較旺盛。雖然在獲取預(yù)售證方面，上半年開(kāi)發(fā)商艱難，但是開(kāi)盤(pán)后的銷(xiāo)售卻節(jié)節(jié)攀高。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月中上旬北京成交價(jià)格超過(guò)4萬(wàn)元的公寓共售出365套，環(huán)比增加52%。

以保利東郡為例，該樓盤(pán)上半年共成交84套，成交金額超過(guò)10億。據(jù)其項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人分析，實(shí)際上從項(xiàng)目銷(xiāo)售走勢(shì)曲線(xiàn)圖來(lái)看，由于受到政策影響，成交呈現(xiàn)震蕩曲線(xiàn)，但整體趨穩(wěn)上升，5、6月份連創(chuàng)自開(kāi)盤(pán)以來(lái)單日銷(xiāo)售新高。這也反映出北京高端需求實(shí)質(zhì)是處于“壓抑”狀態(tài)，調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)出現(xiàn)觀(guān)望，但一旦有市場(chǎng)利好信息釋放，就會(huì)推升成交走高。

目前豪宅市場(chǎng)的放量“開(kāi)閘”或?qū)⒃俣瘸蔀槌山蛔吒叩耐苿?dòng)力量。一方面市場(chǎng)可供高端買(mǎi)家選擇的機(jī)會(huì)增多，供需雙向回升，那么成交量必然攀升；另一方面，高端樓盤(pán)的價(jià)差會(huì)擠壓一部分需求加快入市步伐。依據(jù)市住建委“取證價(jià)格一不超過(guò)前期成交價(jià)格、二不超過(guò)周邊同品質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格”的要求，預(yù)售證取得價(jià)格有嚴(yán)格限制。不過(guò)從6月份拿到證的項(xiàng)目售價(jià)來(lái)看，部分樓盤(pán)與前期相比，還是呈現(xiàn)出了一些變化。

以京東北豪宅市場(chǎng)為例，多數(shù)高端買(mǎi)家在購(gòu)房時(shí)對(duì)于保利東郡、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館、廣渠金茂府等幾個(gè)在售高端樓盤(pán)都會(huì)進(jìn)行對(duì)比。據(jù)透露，目前廣渠金茂府7月會(huì)推五期新品，目前已經(jīng)取得銷(xiāo)售許可證，價(jià)格達(dá)到了85000元/平方米，甚至有些戶(hù)型售價(jià)10萬(wàn)左右，而去年該樓盤(pán)四期開(kāi)盤(pán)價(jià)格為60000至65000元/平方米。

現(xiàn)房豪宅唱主角

當(dāng)然，以上的利好并不意味著豪宅市場(chǎng)全面反彈，北京高端樓市將進(jìn)入一段“現(xiàn)房豪宅”競(jìng)技的時(shí)期。“限價(jià)令”封死了以往期房豪宅“低開(kāi)高走”的漲價(jià)空間，根據(jù)部分豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人透露，諸多原本準(zhǔn)備銷(xiāo)售期房的樓盤(pán)要么加快“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”，要么直接只拿現(xiàn)房銷(xiāo)售許可證。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年8-12月現(xiàn)房上市量?jī)H占豪宅總供應(yīng)數(shù)量的三分之一，而今年前五個(gè)月北京共有10個(gè)公寓豪宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中現(xiàn)房項(xiàng)目5個(gè)，占比達(dá)50%，下半年這一數(shù)據(jù)還將繼續(xù)提升。既然是現(xiàn)房豪宅，那么入住時(shí)間成為各樓盤(pán)“競(jìng)技”的重要因素，畢竟對(duì)于投資人群而言，時(shí)間成本意味著投資價(jià)值。對(duì)比目前的現(xiàn)房豪宅，保利東郡、金茂府、首創(chuàng)禧瑞都等屬于入住較早的現(xiàn)房豪宅，其中保利東郡8月份即將入住，廣渠金茂府預(yù)計(jì)9月入住，首創(chuàng)禧瑞都將推的新品預(yù)計(jì)今年年底入住，而一些新近獲取現(xiàn)房銷(xiāo)售證的項(xiàng)目入住時(shí)間會(huì)相對(duì)晚一些。

此外，對(duì)于現(xiàn)房豪宅而言，因?yàn)榫哂袑?shí)景呈現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)，建筑質(zhì)量、園林環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)等一目了然，因此，現(xiàn)房豪宅銷(xiāo)售更考驗(yàn)樓盤(pán)的綜合品質(zhì)。對(duì)此，現(xiàn)房豪宅開(kāi)發(fā)商們信心滿(mǎn)滿(mǎn)，保利東郡銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示：“目前項(xiàng)目的中式古典園林已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)，并開(kāi)放，客戶(hù)也可預(yù)約進(jìn)行實(shí)地看房，相信項(xiàng)目的實(shí)景呈現(xiàn)更能提升項(xiàng)目的關(guān)注度。” 文/劉佳

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