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2013年05月03日09:54 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為什么不理睬“國(guó)五條”

“國(guó)五條”出臺(tái)之后，房地產(chǎn)與股市兩個(gè)市場(chǎng)對(duì)該政策的反應(yīng)截然不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不理睬“國(guó)五條”,為什么呢？

這很大程度上表明了今天的“國(guó)五條”與2010年的“國(guó)十條”的內(nèi)容沒(méi)有差別有關(guān)。“國(guó)五條”的內(nèi)容在“國(guó)十條”里早就有，而當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)局勢(shì)已經(jīng)證明“國(guó)十條”宏觀(guān)調(diào)控的失敗，據(jù)此推測(cè)，“國(guó)五條”豈能對(duì)當(dāng)前高房?jī)r(jià)調(diào)控起到作用？前十年，政府的每一次房地產(chǎn)調(diào)控都只能讓房?jī)r(jià)越調(diào)越高。因此，要保證房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控有效果，就得重新確立“國(guó)五條”的可信度。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不相信政府房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策能夠起到作用，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)只有泡沫破滅死路一條了！

如何來(lái)確立“國(guó)五條”政策可信度？“國(guó)五條”的實(shí)施細(xì)則已經(jīng)從以下幾個(gè)方面入手。前十年房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策失敗，最為根本的原因就在于為了GDP增長(zhǎng)而刻意把住房市場(chǎng)性質(zhì)混淆，從而使得住房市場(chǎng)投資投機(jī)盛行，住房成了賺錢(qián)的工具。因?yàn)榍笆攴康禺a(chǎn)宏觀(guān)政策的一個(gè)基本觀(guān)念，就是認(rèn)為市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供求失衡所導(dǎo)致的。如果不解決這種住房供求關(guān)系失衡，這種高房?jī)r(jià)將一直持續(xù)下去。而且土地永遠(yuǎn)的稀缺性更是讓高房?jī)r(jià)無(wú)法下來(lái)。

其實(shí)，這是一種嚴(yán)重的誤導(dǎo)。住房作為一種商品與其他商品有一個(gè)完全不同的特性。它不僅是一種價(jià)值高的耐用消費(fèi)品，而且也是一種投資品（就在于政策如何來(lái)界定）。對(duì)于這樣一種具有兩種性質(zhì)的商品來(lái)說(shuō)，盡管是同一樣的商品，但由于性質(zhì)不同其價(jià)格形成機(jī)制、定價(jià)基礎(chǔ)、市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制等方面是完全不同的。如果住房作為一種投資品，它也如其他投資品一樣，其價(jià)格很大程度上取決于投資者的預(yù)期，而這種預(yù)期又受投資者個(gè)人心理因素、市場(chǎng)環(huán)境及市場(chǎng)金融條件來(lái)決定。因此任何投資者進(jìn)入市場(chǎng)并不取決于投資的價(jià)值高低，而是取決于投資者對(duì)該產(chǎn)品的預(yù)期。在這種情況下，投資者對(duì)住房需求是相當(dāng)不確定的。它可能在零到無(wú)窮大區(qū)間徘徊。當(dāng)投資者都預(yù)期住房?jī)r(jià)格會(huì)上漲而又有好的金融市場(chǎng)條件時(shí)，那么這時(shí)住房投資需求可以是無(wú)窮大。市場(chǎng)是無(wú)法通過(guò)增加住房供給來(lái)滿(mǎn)足這種需求。而住房消費(fèi)需求完全取決于個(gè)人實(shí)際支付能力，它隨市場(chǎng)供求關(guān)系變化。

還有，住房是一種不動(dòng)產(chǎn)，其任何一個(gè)產(chǎn)品都具有唯一性。在這種情況下住房的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是非正式的卡特爾聯(lián)盟，即住房市場(chǎng)只有需求線(xiàn)而沒(méi)有供給線(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是住房?jī)r(jià)格定價(jià)者而不是價(jià)格接受者，他們能夠透過(guò)行業(yè)慣例共同定出較高的一手房?jī)r(jià)格，也可能通過(guò)一手房?jī)r(jià)格的指標(biāo)性效應(yīng)引導(dǎo)二手房市場(chǎng)的價(jià)格。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有很強(qiáng)的托市能力。在這種情況下，無(wú)法用住房市場(chǎng)消費(fèi)供求關(guān)系來(lái)解釋價(jià)格變化。這就是前幾年不少城市的住房銷(xiāo)售量大跌而價(jià)格不變化，即“量降價(jià)滯”的原因。

因此，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)存在著消費(fèi)性需求（這又包括了基本消費(fèi)需求及改善性消費(fèi)需求）和投資需求（包括有投機(jī)性需求、投資性需求及恐慌性住房需求）。由于這兩個(gè)住房需求的性質(zhì)、定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格運(yùn)行機(jī)制完全不一樣，如果政府的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控不能夠針對(duì)性對(duì)癥下藥，那么要達(dá)到遏制高房?jī)r(jià)的目的是不可能的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之所以會(huì)認(rèn)為“國(guó)五條”老調(diào)重彈，沒(méi)有新意，最為重要的一個(gè)原因是認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的行政性干預(yù)政策不僅沒(méi)有退出市場(chǎng)，反之變本加厲。比如限購(gòu)令、限價(jià)責(zé)任制等。理論與經(jīng)驗(yàn)都證明，任何行政性房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策，只要購(gòu)買(mǎi)住房是有利可圖的賺錢(qián)工具，投資投機(jī)者總是有辦法沖破這種限制的，只不過(guò)增加少許成本而已；如何將住房消費(fèi)需求與投資投機(jī)需求嚴(yán)格區(qū)分并遏制后者，國(guó)際上成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)都有一套完整經(jīng)濟(jì)杠桿與法律制度（比如信貸政策及稅收政策），政府可以借鑒這些做法；對(duì)于當(dāng)前住房市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)，政府房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的思路仍然沒(méi)有離開(kāi)具體的供求管理，希望增加住房供給來(lái)解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題等。如果不對(duì)上述房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策進(jìn)一步改進(jìn)，或細(xì)化，那么“國(guó)五條”也會(huì)走向前十年政府房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的老路，即房?jī)r(jià)越調(diào)控越高。

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